相続税対策に不動産を活用する方法

相続税は、亡くなった方が所有していた資産の「相続税評価額」に基づいて計算されます。
現金はそのまま100％の価値として相続税評価されますが、

不動産の場合は

✅土地 → 路線価で評価（首都圏であれば時価の約60％前後）
✅建物 → 固定資産税評価額で評価（時価の約40〜60％程度）

さらに賃貸中の不動産であれば、以下のような評価減も加わります。

✅土地 → 貸家建付地の評価減（約20％評価減。エリアにより異なる。）
✅建物 → 借家権割合の控除（30％評価減。全国同一）

この結果、購入金額≒時価が1億円ある不動産について、
相続税評価額が5,000万円以下になることは多々あります。

さきほど解説したとおり、現金(金融資産)は100%額面にて相続税評価額が　決定されるのに対し、不動産は土地：路線価評価、建物：固定資産税評価額をベースに相続税評価額が決定されます。

シンプルですが、

・手元の金融資産を使って不動産を購入する
・手元の金融資産を使わずに、銀行借入をして不動産を購入する

これ自体が強力な相続税対策になります。

ちなみに、勘違いしている方が多いですが、手元の金融資産を使って不動産を購入しても、銀行借入をして不動産を購入しても、相続税節税効果には違いはありません。

ただ、金利が上昇傾向にあるとはいえ、まだまだ低金利の現状において、手元の金融資産を温存して、銀行借入により不動産を購入することは非常に有効だと思います。

賃貸アパートが「貸付事業用宅地」として認められると、
土地の評価額が最大50％減額される特例が使えます。

適用対象：200㎡までの貸付用宅地
減額率：相続税評価額の50％

この特例を使うことで、相続財産の大幅圧縮が可能です。
ただし、「相続前」および「相続後」ともに適用条件があるため、生前からの計画が重要です。

金額はざっくりとしたイメージになりますが、
以下のような推移になります。
相続税評価2億円の現預金が0.6億円の賃貸不動産になります。

2億円で不動産を購入
(手元現金でも銀行借入でも可)
⇒
相続税評価額は1.0億円
(土地は路線価評価、建物は固定資産税評価）
⇒
賃貸物件であれば相続税評価額0.75億円
（土地は貸家建付地評価、建物は貸家評価）
⇒
さらに小規模宅地等の特例適用で、相続税評価額0.6億円

・不動産を購入すること自体が相続税対策になる
・購入した不動産に小規模宅地の評価減を適用すると更に相続税対策になる

ただし、節税を優先しすぎて、資産価値のない不動産を購入したり、
賃貸需要のないエリアに新築アパートを建築することは本末転倒ですし、
小規模宅地の特例を受けたいがために、相続人の公平性を損ない遺産分割のトラブルに発展するようなことは避けなければなりません。

不動産の相続対策は「税金対策＋資産保全＋相続人間の調整」をセットで考えて、時間をかけて計画していくことが大事だと思います。