2026年度税制改正大綱　不動産評価の5年縛りとは？

これまでの相続税では、不動産の評価額を路線価や固定資産税評価額で算定してきました。

しかし、これらの評価額は実際の市場価格（時価）より低く算定されるケースが多く、特に、ここ数年市場価格が大きく上昇している首都圏においては、
「現金で持っているより不動産に変えておいた方が相続税が過度に安くなる」という状況が生まれていました。

例えば、市場価格3億円の不動産の相続税評価額が1億円になる、といったこともざらにある状況です。

これを利用して、相続直前に賃貸不動産を購入して、相続税評価を圧縮する相続税節税スキームが広がり、国税当局も強い問題意識を持っていました。

この流れを受け、2026年度税制改正では、こうした“駆け込み的な節税”を抑制するための新ルールが導入されます。
それが「不動産評価の5年縛り」です。

新ルールでは、相続開始前5年以内に取得・新築された賃貸用不動産について、
従来のように土地＝路線価、建物＝固定資産税評価で大きく相続税評価額が下がる計算方法を認めず、購入価格（取得価額）に近い評価を行う方向になります。

つまり、

✅相続発生から5年以内に購入した物件
→ 購入価格ベースの評価額(購入価格の80％が基準になるか？)
✅相続発生の5年以上前に購入した物件
→ 土地＝路線価、建物＝固定資産税評価額ベースの評価額(従来通り)

という“期間による区分”が導入される見込みです。

2027（令和9）年1月1日以後に開始する相続、遺贈又は贈与により取得した貸付用不動産に適用

・購入金額の80％で評価することになりそうだが、具体的な計算方法がどうなるか。

課税上の弊害がない限り、取得価額を基に地価の変動等を考慮して計算した価額の100分の80に相当する金額によって評価することができることとする。

・本改正の対象になる不動産については、2026年中に生前贈与の検討も必要になるか。