少額減価償却資産が30万円から40万円に！大家さんが知っておきたい2026年度税制改正

不動産賃貸業では、エアコンや給湯器、防犯カメラなど、さまざまな設備を購入する機会があります。

通常、一定金額以上の資産は、購入した年に全額を経費にするのではなく、耐用年数に応じて減価償却を行います。

一方、青色申告をしている一定の中小事業者などには、少額の資産を購入した年に全額経費にできる「少額減価償却資産の特例」があります。

令和8年度税制改正により、この金額基準が、
30万円未満 → 40万円未満へ引き上げられました。

今回は、この改正が大家さんにどのような影響を与えるのか、注意点も含めて解説します。

これまで、一定の中小企業者や青色申告をしている中小事業者が、取得価額30万円未満の減価償却資産を取得して事業に使用した場合、一定の要件を満たせば、購入した年に全額を経費にすることができました。

今回の改正により、2026年4月1日以後に取得等する資産については「40万円未満」まで対象が拡大されました。

年間の上限額は、従来どおり合計300万円までです。

注意したいのは、「40万円以下」ではなく「40万円未満」という点です。例えば、35万円や39万円の資産は対象になりますが、40万円ちょうどの資産は対象になりません。

大家さんの場合には、例えば次のようなものが対象になる可能性があります。

・エアコン
・給湯器
・防犯カメラ
・宅配ボックス

例えば35万円の設備を購入した場合、これまでは30万円基準を超えていたため、原則として通常の減価償却が必要でした。

2026年4月以降は、特例の要件を満たせば、35万円全額をその年の必要経費または損金に算入できるようになります。

大家さんにとっては、これまで対象外だった「30万円台の設備」まで対象が広がったことが、今回の改正の大きなポイントです。

今回改正されたのは、あくまで「中小企業者等の少額減価償却資産の特例」です。

個人の大家さんの場合には、一定の中小事業者に該当する青色申告者であることなど、適用要件があります。法人についても、対象となる中小企業者等について一定の要件があります。

また、40万円未満に引き上げられても、年間の上限額は合計300万円までのままです。

✅「40万円未満＝全額を必要経費にできる」ではない
大家さんが特に注意したいのが、修繕費・資本的支出・新たな減価償却資産の取得は、それぞれ税務上の取扱いが異なるという点です。

今回の改正は、「40万円未満の工事や設備なら、すべて全額経費にできる」という意味ではありません。

例えば、修繕費に該当する支出であれば、その年に全額を必要経費にできます。

また、エアコンなど独立した減価償却資産を新たに取得した場合には、少額減価償却資産の特例の要件を満たせば、取得価額40万円未満のものを購入した年に全額経費にできる可能性があります。

一方、既存の建物や設備の価値を高めたり、使用可能期間を延ばしたりする「資本的支出」に該当する場合には、40万円未満であっても原則として少額減価償却資産の特例は使えず、減価償却が必要です。

つまり、まずはその支出が、

「修繕費」なのか
「新たな減価償却資産の取得」なのか
「資本的支出」なのか

を判断し、そのうえで40万円未満の特例が使えるかを確認することが重要です。

✅全額経費にできても、あえて減価償却する場合も
もう一つ知っておきたいのが、特例を使えるからといって、必ず購入した年に全額経費にした方が有利とは限らないという点です。

例えば、物件取得直後で減価償却費や諸経費が多く、すでに不動産所得が少ない年や赤字の年であれば、その年に全額を経費にしても節税効果が十分に得られないことがあります。

一方、翌年以降に所得が増える見込みであれば、あえて通常の減価償却を選択し、数年間にわたって経費を計上した方が、結果として税負担を抑えられるケースもあります。

特に個人の大家さんは、所得が増えるほど所得税率も高くなるため、「いくら経費にできるか」だけでなく、「どの年に経費を計上するか」という視点も重要です。

今後の家賃収入や大規模修繕、物件の購入・売却なども考慮して、特例を利用するか通常の減価償却を行うか判断するとよいでしょう。

大家さんに特に知っておいていただきたいのが、固定資産税（償却資産）との関係です。

少額減価償却資産の特例を使って、所得税・法人税では購入した年に全額を必要経費・損金にしたとしても、償却資産税まで対象外になるわけではありません。

この特例は所得税・法人税上の制度であり、固定資産税（償却資産）では取扱いが異なります。

そのため、この特例を使って全額経費にした資産でも、償却資産に該当するものについては、原則として償却資産申告の対象になります。

つまり、「全額経費にしたから、もう固定資産ではない」と考えて、償却資産の申告から外してしまわないよう注意が必要です。

一方、取得価額20万円未満の資産について、一括償却資産として3年間で均等償却する方法を選択した場合には、固定資産税（償却資産）の対象外となるものがあります。

そのため、特に10万円以上20万円未満の資産については、所得税・法人税だけでなく、償却資産税まで含めて処理方法を検討することも大切です。

今回の40万円基準は、2026年4月1日以後に取得等する資産から適用されます。

そのため、2026年中でも、
2026年3月31日まで → 30万円未満
2026年4月1日以後 → 40万円未満
と基準が異なります。

特に2026年中に30万円台の設備を購入した大家さんは、取得時期を確認しておきましょう。

令和8年度税制改正により、少額減価償却資産の特例は、30万円未満 → 40万円未満へ引き上げられました。2026年4月1日以後に取得等する資産から適用され、年間300万円の上限は変わりません。

大家さんにとっては、これまで対象外だった30万円台の設備を購入した年に全額経費にできる可能性が広がったことが大きなポイントです。

ただし、特例を使えるからといって必ず全額経費にした方が有利とは限りません。また、所得税・法人税で全額経費にしても、償却資産税では申告対象になる場合があります。

設備を購入した際には、金額だけでなく、取得時期や今後の所得見込み、償却資産税まで含めて処理方法を検討しましょう。

大家さんの税務についてご相談をお考えの方は、お気軽にお問い合わせください。初回相談は無料です。